כדאיות כלכלית לפרויקטים / תקן 21 / דוח אפס

דוח אפס הוא חוות דעת שמאית מקצועית שנערכת עבור הבנק המלווה את הפרויקט. 

שמו של הדוח נובע מכך שהוא מבוצע ב"נקודת האפס" של הפרויקט, לפני תחילת הביצוע ומטרתו לאפשר לבנק להעריך את הסיכון ולהחליט על היקף האשראי שיינתן ליזם.

דוח האפס בוחן את כלל ההכנסות הצפויות מהפרויקט, את כלל ההוצאות, את לוח התשלומים הצפוי, את הביטחונות ואת היחס בין ההון העצמי של היזם לבין הפרויקט. 

דוח אפס מהווה תנאי סף לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט בנייה ומבוצע בדרך כלל על ידי שמאי מקרקעין הנמצא ברשימת השמאים המאושרים של אותו בנק. 

עם התקדמות הפרויקט נערכים דוחות מעקב (ליווי) המעדכנים את דוח האפס.

בניגוד לדוח כדאיות כלכלית שמשרת את היזם בלבד, דוח אפס הוא דוח חיצוני ופורמלי שמשרת את הבנק ועל כן הוא ערוך בסטנדרט אחיד ומחמיר יותר, עם הנחות שמרניות יותר ביחס לשווי המכירות ולעלויות.

כאשר יזם מקדם תוכנית מול הוועדה המקומית או הרשות, השמאי מטעם הרשות מכין דוח כלכלי שמטרתו להגן על האינטרס הציבורי כלומר, למקסם את התמורה הציבורית. 

ללא ייצוג שמאי נגדי, היזם עלול למצוא עצמו משלם עבור הקמת מטלות ציבוריות מופרזות, נדרש להפקיע שטחים בהיקף לא פרופורציונלי, או קבלת זכויות בנייה נמוכות משווי הפוטנציאל האמיתי של הקרקע.

שמאי מטעם היזם מכין חוות דעת שמאית נגדית בהתאם להוראות תקן 21 ובה הוא מציג תחשיב כלכלי מנומק לגבי שווי הזכויות המבוקשות, עלויות הפיתוח הריאליות, רווח יזמי סביר וניתוח רגישות. 

דוח זה משמש כלי משא ומתן מרכזי מול שמאי הוועדה ומאפשר השגת תוצאות משופרות עבור היזם ובנוסף הגדלת היקף זכויות הבנייה, צמצום היקף השטחים הציבוריים הנדרשים להפקעה, הפחתת מטלות ציבוריות והיטלי השבחה, אישור תמהיל יחידות דיור משתלם יותר וקיצור משמעותי של לוחות הזמנים להוצאת ההיתר.